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| 二手房个税开征买卖房如何省钱 | ||
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| 日期：2006-09-02 新闻来源：本站 作者：: 编辑： 新闻阅读次数： | ||
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千龙网讯 我市二手房转让征收个人所得税政策日前正式公布，对于出售5年内次新房的房主而言，营业税及个人所得税这两项税费成了不可避免的售房成本。“羊毛出在羊身上”，很多二手房购买者不得不成为房主的“税费转嫁”对象。那么，在现行政策下如何“省钱”，业内人士认为，买卖双方都应该用好目前的优惠政策。 聪明选择缴税方式 对于二手房个税征收采用20％的差额征收还是1％的核定征收方式，相关人士解释，至于采取哪种缴税方式，交易双方可以根据实际情况自行决定，这样就使“合理避税”有了空间。全额1％与差额20％到底哪个更划算？相关人士表示，这不能一概而论，要根据具体情况确定。他算了一笔账：假设购买了一套价值10万元的二手房后，将这所房屋以20万元的价格对外出售，如果房屋原值、缴纳的各种税金、合理费用加在一起为5万元，那么他需要缴纳个税＝（20万元－10万元－5万元）×20％＝1万元；如果他无法提供相关凭证，采取核定征收方式缴纳个税，那么他需要缴纳的税款＝20万元×1％＝2000元，在这种情况下，很多人无疑会选择后者。但是如果房屋原值、缴纳的各种税金、合理费用加在一起超过了9万元，那么他的应纳税所得额不到1万元，如果采用查实征收的方式（税率20％）就比较“合适”。 不到5年别急于出手 对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房产，经申请可以暂免征收个税（普通住宅）。 据了解，5年内出售的次新房中有近30％的房产距5年期满仅剩不到一年的时间，因此在不急于出售的前提下，房主可以考虑先行出租，待期满后再进行出售，可以享受免征个税待遇。 售房1年内再购新房可免税 如果个人在一年内“先卖后买”和“先买后卖”都可视购房价值全部或部分予以免税。个人出售现有住房后，在12个月内又购买新房的，如果其购房金额大于或等于已售住房的销售额，可以全部退还已经缴纳的个人所得税；如果购房金额小于已售住房销售额的，可按照购房金额占已售住房销售额的比例，退还已缴纳的个税。举例来说，假如卖房金额为20万元，如果买的新房价格为30万元，那么缴纳的个税可以全部退还；如果新买的房子只花了15万元，那么只能退还75％的个税税款。 同样，如果个人先购置新房，并在12个月内销售原有住房的，也可按上述规定全部或部分予以免征个税。 据介绍，出售住房时间为出售住房时取得的发票或完税凭证上所开具的时间；购房时间为缴纳契税及房产证的时间，以“孰先”的原则确定。 继承房产业主可免税 直系亲属间继承（指按照有关法律存在继承关系的）房屋的出让方和受让方，均不需缴纳个税；夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭相关资料，在办理房产更名过户时，不征收个税。 违规“避税”得不偿失 “做低合同价”是买卖双方最常用的避税方式，但专业人士认为，尽管此举能够在一定程度上减少税费支出，但不宜采用。首先，“做低合同价”违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大。其次，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。 |
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