上海沪家律师事务所 贾明军律师

售楼小姐竭力推荐，外地买主慷慨掏包

2002年3月3日，温州的王女士（化名）在街上购物时，被远道而来的上海市金银房地产开发有限公司（化名）的售楼促销广告所吸引。接过热情洋溢的售楼小姐递给的售楼书，王女士看到印刷精美的宣传资料上对于该公司楼盘的介绍。因儿女均已准备升入初中就读，王女士早有意在上海购房让儿女接受上海学校的教育，因此，在售楼小姐的一再推荐之下，王女士当场签订了2000版的《上海市商品房预售合同》，购买了金银房地产开发公司开发的位于上海市闵行区某某路“上海某某花园”9区3幢302住宅一套。

根据该合同约定，该套住宅的建筑面积133平方米，每平方米单价3600元，合同总价款48万余元。双方约定的交房日期为2002年7月1日，办理小产证的时间为2002年8月1日之前。合同还约定合同签订后三十日内向房地产交易中心办理房屋交易登记备案相关手续。

合同签订后，王女士于2003年5月7日一次性支付了全部购房款。

举家搬到上海等房住，交房时间一拖又再拖

考虑到孩子就学问题，王女士在合同约定的交房日期前到了上海，为子女办理了相关的就读手续，并附近租房，全家搬迁到上海，等待交房及装修。2002年7月1日，已到房屋交付期限，王女士兴冲冲地与售楼处联系，得到的回复是，房屋马上就可以交付了，但收尾工程还未完结，因此，还需要再等大约一段时间。因为王女士一家仍在租房，房屋不能交接将使得王女士继续缴纳租金，因此，王女士要求房产公司提供住宿条件。经过一翻理论，考虑到王女士一家的实际情况，金银房地产开发公司答应为王女士一家提供住宿，双方于2002年9月6日签订了一份协议，明确约定“因甲方施工延误交房日期，本应按合同赔偿，经双方协议甲方在工程延误期间无偿为乙方提供住房，故甲方对乙方不再赔偿，甲方对乙方不再负任何违约责任”。故此，王女士一家搬到房产公司为其安排的住宅内暂时居住。

购买房产被查封，业主如梦初方醒

2003年4月22日，正在期盼中的王女士接到金银房地产开发公司的函，该公司称：“对于你所购买的位于上海市闵行区某某路“上海某某花园”9区3幢302住宅，因开发公司债务问题，导致法院查封。现我公司正在同法院协商，并承诺2003年5月内将此查封解除，以此保证产权证的办理。”王女士接到此函后，焦急万分，原本以为自己花了几十万买的房子是因为施工延误才不能交付，不想是由于法院查封的原因。经朋友指点，王女士当天就来到闵行区房地产交易中心对该套房产资料进行了查档。经查档发现，该套房产早在1999年10月，就被上海市闵行区人民法院、广东省广州市法院、上海市第一中级人民法院等几家法院司法冻结。

业主委托房产律师维权，双方难以达成一致意见

考虑到事态严重，王女士聘请了律师为其代理人处理此事。经过律师调查取证，查明该房地产又于2002年8月被上海市第一中级人民法院查封，涉及该强制执行查封的案件正在上海市高级人民法院审理之中，目前根本无法办理产权过户手续。2003年6月，律师与房产公司经过多次协商谈判。聘请律师认为，早在2002年3月，开发商在促销时就已知道该套房屋被司法查封，却故意隐瞒被司法查封的事实，诱导、欺骗王女士与之签订房屋预售合同，且至今尚未就合同进行登记备案，更未能按约办理过户手续，其主观具有欺诈的故意。2003年实施的《上海市消费者权益保护条例》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”因此，房产公司应当予以双倍赔偿。房产公司则表示其出卖房屋不具有恶意欺诈的主观思想，只同意视情况退房款，但对于赔偿事宜不予考虑。

法律保障有缺陷，业主进退两为难

应当说，开发商故意隐瞒所售房屋被司法查封的事实，是一种严重侵害购房人权益的行为，其性质丝毫不比开发商故意隐瞒所售房屋已抵押的主观恶性差，并且同样给购房人造成了严重的损失后果。根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，司法机关和行政机关依法裁定决定产或者以其他方式限制房地产权利的房地产不能转让，因此，本案中开发商与王女士所签订的预售合同应当因违反法律强制性规定而无效。但造成该合同无效的责任人应当在于开发商，因此，合同无效，不应当免除开发商过错的赔偿责任。

2003年6月日正实施的《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在第九条中虽然规定了开发商故意隐瞒所售房屋已抵押等三种事实的，购房人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但该司法解释中并没有赋予购房人在开发商故意隐瞒房地产已被查封冻的前提下，可请求一倍赔偿责任的情况。

虽然在王女士所购房款保障方面，根据2002年6月20日最高人民法院发布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者在已交付所购商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房的工程价款优先权不得对抗买受人。因此，王女士已经支付了房屋的全部价款，法院尽管查封了该楼盘，却不能将购房者即王女士已经购买的房屋拍卖。如果拍卖，所得款项应优先偿还购房款。

尽管如此，王女士还是显得很无奈，因为一年多来，王女士为这套房子付出了大量的精力和时间，并且房价已从2002年初的3600元涨到了目前的近6000元一个平方，若该纠纷诉至法院被法院判决无效，王女士可得的近一倍30余万元的上涨利益将是一场空梦。相反，开发商却可以在解除查封后继续将该房屋以近6000元房价出售，获得高额利益。对于起诉，王女士显得并不热情和积极，她目前仍在等待，盼望自己购买的商品房查封被解除，从而办理过户手续。但该房是否能被解除查封，以及查封后开发商是否能按约办理过户手续，我们只能拭目以待。

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