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| 律师释疑：按揭纠纷谁之过？ | ||
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| 日期：2006-10-24 新闻来源：本站 作者：: 编辑： 新闻阅读次数： | ||
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签约之后，吴小姐依约分三期总共支付了30%的房款作为首付款，同时在约定期间向开发商提供了办理按揭所需的全部文件。“本来一切按部就班，递交了所有文件之后，就等着银行的批示，准备入住了”，说道这里，吴小姐明显急躁起来：“想不到后来开发商通知我由于目前房价下跌，银行严格控制，不能批准我的按揭，开发商于是要求我一次性付清余款，继续履行购房合同。” 听到这里，这个案件基本清晰：吴小姐因为按揭办不出来，自己无力履行合同要求解除合同，但是开发商却坚持要履行本次合同。由于双方分歧过大，不能协调处理，吴小姐找到楼市热线寻求帮助。 律师释疑 针对这个案例，记者请教了上海卢峰律师，卢律师一针见血地道出：“首先，吴小姐要明确合同中有没有关于按揭贷款不能办理时的处理方法，如果有那么必须按照合同约定处理。如果没有，那么吴小姐按照与开发商的约定，已按时将要求的全部文件交付开发商，而且所有文件均为真实，已经完成了她的义务，按揭不能办下不是吴小姐的责任，她有权解除合同并要求开发商返还所交付的定金、购房款及利息。” “本案涉及的是在商品房买卖过程中银行按揭贷款无法办理的责任承担以及处理问题。”卢律师说道，“最高人民法院有相关的法律规定。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 该解释对签订商品房买卖合同之后，未能取得银行按揭贷款的责任做出了规定： 一、如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任。 二、是购房者本身的原因造成的，比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者严重缺乏信用，银行不予提供按揭，此时购房者要求解除已订立的购房合同，则应当赔偿开发商因此造成的损失。 三、如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭，在此情况下，买卖双方都无须承担违约责任。购房者可以要求解除合同，此时，开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。 对于此案，卢律师认为各个要件在案例中表达地十分清晰， “而本案中，首先应该划分责任，吴小姐自身条件完全符合《个人住房贷款管理办法》，并且也按时向开发商提供了办理按揭所需要的所有真实的文件材料，没有成功办理按揭批准按揭完全是因为政策的变化以及银行对房地产市场风险的考虑，因此开发商和吴小姐对按揭不能办理均没有责任。她有权选择解除购房合同并要求开发商退还首期房款和利息。” 律师问答 刘先生：结婚前，我父母出资购买了一套房产，我和我妻子双方分文未出，但小产证上权利人一栏上则写了我、我父母三人的姓名，并没有我妻子的名字。现我和我妻子可能面临离婚，她主张这房产中的三分之一产权为夫妻俩的共有财产，离婚时她应该占有其中一部分，请问律师如何解决这个问题？ 郭律师 我国现行婚姻法规定：一方的婚前财产为该夫妻一方的财产，并不属于夫妻共同财产。相关司法解释也规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。由此可以判断，该房屋是否属于夫妻共同财产。 所以，本案例中，因房产系刘先生结婚前取得，属于刘父母对刘先生的个人赠与，属于婚前财产，女方主张取得该房产的份额缺乏法律依据。 曹小姐：我前段时间签了个购房合同，我已签字，开发商至今未签字盖章，但网上房地产已显示签约了。请问：按照合同法，合同生效到底以双方签字为准还是以网上交易中心的信息为准？合同如果还没有生效，那么我现在退房是否需要缴纳违约金？ 金律师 一般情况下，合同应当双方签字盖章后生效。如果只有你签字，而开发商没有签字，但你能够证明在网上，开发商已经自己登记该住房与你签约，由于网上是开发商自行登记，是意思表达正确，则我认为该合同关系也是生效的。目前情况下，你可以要求开发商签字盖章，确认合同的效力，如果对方不确认，则你退房不需要向对方交纳违约金。 万先生：我去年买了一套房子，是向银行贷款买的，与开发商的购房合同已经签了，与银行的贷款合同也都签了，但今年因为一些原因我不准备要这套房子了，并且愿意支付购房款的10%的违约金，我可以违约吗？ 李律师 根据您所陈述的案件情况，我们建议您首先审查合同条款中关于违约责任的约定，如果违约责任中关于解除合同的责任明确清楚陈述您可以支付购房款10%的违约金解除合同，那么您就可以依据条款行使解除权；如果合同中没有表述或表述含糊不明确，我们建议您必须寻找到可以解除合同的法定条件或和出卖方协商就合同解除达成一致约定，否则，您单方无任何理由擅自解除合同，会造成您向出卖方承担赔偿责任的直接法律后果，建议您仔细斟酌后谨慎行使权利。 李先生：我有个问题想请教一下，我和女友（还未结婚）准备买房子，如果只有其中一个人提出申请贷款，另一个人一起参加还贷。那么没有申请贷款的人可以再申请贷款吗？ 杜律师 可以申请贷款。法律或银行政策并没有限制参与还贷款的人不能再申请贷款，只要您能提供出足够多的合法抵押物，银行就会贷款给您。如果您是以你买的房屋作为抵押申请另外一个贷款，那么您只能以房屋未抵押部分作为抵押担保向银行贷款，否则，重复抵押是法律所不允许的。《担保法》第35条规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 |
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