买房结婚先把产权分明白婚前公证避免婚后纠纷

日期：2006-09-09 新闻来源：作者：: 编辑：新闻阅读次数：

    买房结婚本是人生的一件喜事，但万一小两口没结成婚或婚后感情破裂，婚房应该归谁？房产价值如何分割？

　　沈阳华健律师事务所的刘明雷律师提醒，现在离婚房产纠纷的比例越来越大，所以买结婚用房一定要事先签订产权说明，婚前公证绝不是伤感情，而是避免婚后财产纠纷的有力武器。

    按揭部分共同承担怎么办

　　案例1

    李先生和女友准备结婚购买房子，李先生家里拿出20万元的首付款。李先生在皇姑区购置了一套面积为80平方米的商品房，总价30万元。李家父母希望剩下的10万元由两人按揭共同还款，但由于李先生有住房公积金，房产证上只能写他一人的名字。
    这让女友不太高兴，因为虽然李家出了三分之二的房款，但剩下的10万元是要两人负担的，但房产证上只有一个人的名字，女方觉得自己没有安全感。
    刘明雷律师分析：这是典型的男方或女方婚前买房，结婚后二人共同还按揭的法律纠纷。这部分纠纷分为两种情况：（1）一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人。（2）一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为是一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。
    刘律师表示，在目前财产分割上，按揭贷款这一部分财产如何分割是最复杂的一个情况，现在大致可以分成这样几种情况：
    一、和上述案例一样，法院都会判决房产归一方所有，另一方获得按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。
    二、另一种情况与上述案例略有不同，夫妻共同还按揭，但所付的金额不同，比如一方是大头，另一方是小头，并且有证据能够证明这一情况，按揭款的这部分财产被视为按份共有，房产归产权证上的所有人所有，另一方根据所付按揭款的比例来获得按揭款的一部分以及按揭款部分的房屋增值款。

    三、夫妻双方其中一方付的按揭款，另一方一分钱也没有出，但在实际操作中，由于很难取证证明是其中一方出的按揭款，所以如果没有明确的约定，基本上会被视为按揭款部分为双方共同承担。

    联合署名就是共同财产吗

案例2
   高先生的房子是他和妻子两个人的名字，当初首付款是高先生父母拿的，婚后两人一起将贷款还清，现在准备离婚了，女方认为房子是共同财产，要求平均分割，高先生却要求女方也要承担一半的首付。
   刘明雷律师分析：如果是这种情况，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离婚的情况，父母也无权索回出资的钱款。
   但如果购房前，“准夫妻”并没有进行婚姻登记而分手的话，虽然“准婚房”还是认定为双方的共有财产，贷款也认定为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应的证据显示，父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚，如果双方没有结婚，父母有权索回出资的钱款。

     婚前房产婚后算谁的

     案例4
   陈小姐只身在沈阳工作，通过多年工作的积蓄和父母的帮助，她买了一套50平方米的住房。陈小姐有一个相恋多年的男友，两人准备近期结婚，但是因为男方家庭条件不太好，男朋友就提议先拿陈小姐现在的住房当婚房，以后有条件了，两人再贷款买套大一点的房子。陈小姐想知道，自己和父母的财产，结婚后变成了她与男友共同的房产，自己是不是吃亏了？
    刘明雷律师分析：这样的情况张小姐完全不用担心，根据我国新《婚姻法》的规定，夫妻关系存续期间所取得的财产属于夫妻共同财产，一方婚前所取得的财产，无论经过多少年，也不会变成夫妻共同财产。而且女方婚前所购房屋（婚前付完全部房款），即使产权证是婚后办下来的，仍属于女方个人财产。
   刘律师说，对于关系不稳定的情侣来说，如果共同出资购房具有一定的风险，除非双方事先有约定，否则两人一旦分手，往往会因为所购房屋产权归属问题而产生纠纷。

   父母出资涉及到赠与

     案例3

   家在外地的小孙一毕业，父母就为他在铁西区购买了一套面积为90多平方米、总房价约为32万元的商品住宅。现在小孙交了一个女朋友，也到了谈婚论嫁的地步，但小孙的父母认为如果把铁西的房子作为婚房，应算是男方家的财产，因此房产证上应该填男方及其男方父母的名字。但这让小孙又十分的为难，因为这样做太伤感情，万一女友因此和自己分手怎么办？
   刘明雷律师分析：若采用这种方案，房屋认定是男方和父母的共有财产，相应的增值或贬值也由男方和父母享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据新《婚姻法》，并不因结婚而产生共有的结果。
   但如果结婚后，夫妻双方用婚后的收入还贷的，双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，要求男方和父母返还并平均分割。产权证登记在“女方和父母”名下的法律后果亦是这样。
   如果小孙将女友姓名写入到购房合同中，除非一家人就房产各自份额进行有效约定，否则，法律推定女友与小孙具有同样的房产份额，属于双方婚前的共有财产并延续到婚后。在此过程中，无论双方是否进行婚姻登记，该房产权益应按共有份额进行处分。
   刘律师提醒，根据法律规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此，如果没有特别说明，这套房子就应该是夫妻双方的，离婚时应由双方共同来分割。如果父母想要把这笔钱明确表示为给其中一方的，可以到公证处去公证一下，这样就属于其中一方的个人财产了。

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