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| 小议按揭贷款完成的标志——与吴春林商榷 |
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| 日期：2006-09-02 新闻来源：本站 作者：: 编辑： 新闻阅读次数： |
作者：婚姻律师网集团上海总站 何丽莹律师
笔者曾在《浅析上海、江苏高院在离婚案件中对按揭房屋权属认定的异同》中曾认定，在按揭贷款过程中，买房人“支付首付款、以银行贷款支付剩余费用的行为都是买方履行房屋买卖合同的行为，而买方真正取得房屋所有权是在房屋登记变更，房屋产权登记在买方名下那一刻起”。基于此笔者认为，“上海市高院的解释，漠视了物权无因性，事实上是对尚未实际取得的物品的归属在实际取得之前就确定了”。（注：该文详见http://www.iamlawyer.com/00llyj/yclw/20051115233144.htm）有意思的是，在北大法律信息网上吴春林律师撰写的《房屋买卖若干法律问题研究》这篇文章，对该观点提出了不同意见，吴律师认为，“银行按揭已经完成，买房人与银行的抵押借款关系、买房人对房屋的所有权就已经确定”，“上海市高院该条规定的前提条件为婚前按揭业已完成，而江苏省高级人民法院对于该条规定的前提条件，实质上婚前并没有完成按揭，没有取得所有权，所有权取得于婚后”。笔者认为，吴律师的观点实际上是混淆了几个不同的法律概念，将债权与物权的无因性混同在了一起，造成理解上的错误。
买房人与卖房人之间的房屋买卖合同，是物权变动的依据，签订买卖合同，并不表示获得房屋所有权。物权与原因行为相分离，物权的无因性是物权与债权不同的特点之一。买房人签订房屋买卖合同，并不表示他就已经获得了房屋所有权。根据不动产的公示原则，买方只有在所购买的房屋登记在买方名下的情况下才取得房屋所有权。
买房人与银行之间的借款合同，是单纯的债权债务法律关系。买房人与银行之间的抵押合同，是借款合同的担保合同。但买房人在签订抵押合同时，对房产并没有实际取得所有权，而是因为同卖房人签订房屋买卖合同时，获得对房产所有权取得的期待权，所以，在这个阶段，往往需要卖方提供阶段性的担保责任，只有在买方完全获得所有权，也就是房产登记在买方名下后，卖方的阶段性保证责任才告完成。
银行抵押贷款的实际就是借款关系和抵押担保关系，在买方签订了借款合同和抵押合同后，买方和银行的抵押借款关系就已经确认，按揭也就完成了。但此时，买房人未必一定已经取得了房屋所有权。例如，在预售商品房的银行抵押中，买方实际取得房屋的所有权时间是在取得小产证时，而银行按揭的完成是在买方签署完毕抵押借款合同时。在签订抵押借款合同时，抵押物是属于卖方的在建工程，对于尚未取得所有权的抵押物，银行在此时所能办理的只能是预购商品房抵押登记，但此时如果房屋发生灭失，借款人也就是买方并没有取得房屋所有权，在建工程所有权在卖方处，这也就是银行需要卖方承担阶段性保证责任的原因。房屋灭失了，买方同银行的借款关系不会消灭，抵押物没有形成，抵押担保关系也就尚未成立，但银行已经放款给了卖方，因为风险跟随所有权，所以房屋灭失的责任应当由卖方承担。银行为了保证自己的权益，需要卖方提供阶段性担保。按揭关系的完成并不是买方需要取得房屋所有权，只要买方签订了借款合同，按揭业已完成。
上海市高院同江苏省高院的规定前提条件同按揭完成于婚前还是婚后并没有任何关系。根据两个规定不难看出，就算按揭是在婚前完成的，江苏省高院确认，纵然在婚前以个人名义进行借款，只要房屋所有权取得于婚后，房屋仍然属于夫妻共同财产。这个理解是严格按照所有权婚后取得，属于夫妻共同财产的原则。但上海市高院认为的，即使房屋所有权在婚后取得，只要首付款在婚前支付，这套房屋依然属于婚前个人财产。这一点才是两个解释的不同。按揭的完成同这两个解释本质上没有任何联系。因此，吴律师的观点是有失偏颇的，根据上海市高院的司法解释，除非首付款的支付是在结婚之后，否则，就算实际取得产权是在婚后，这套房屋仍将定性为个人财产，银行按揭贷款完成的时间同认定个人财产、共同财产没有任何的关系。
注：吴春林文章详见：
http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp?ArticleID=34050
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