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| [红]沪上买房与律师陪购 |
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| 日期：2006-09-13 新闻来源：本站 作者：:贾明军 编辑： 新闻阅读次数： |
作者: 上海沪家律师事务所 贾明军律师
据悉，上海市每年房地产诉讼纠纷为一万余件，紧随离婚诉讼案件数量之后。究其原因，在于“衣食住行”是每个市民生活的基本元素，住房是每个人都要奋斗解决的目标，加之房地产交易涉及专业性知识较多，交易流程又较为复杂，少数中介公司的不规范操作，使得房地产交易中的风险大大增加，特别对于二手房交易市场，问题比预售房交易更容易出现问题。由于房产中介在市民心目中的形象尚待提高，于是律师陪购日益成为消费者购房的竞相的选择。
一、律师陪购的种类及收费
购房人或售房人请律师最主要的目的在于保障交易的安全，而保障交易流程安全的措施分布在房地产交易的每个环节，尤为重要的是确良商品房买卖（预售）合同的签订。因此，目前上海律师陪购的方式一般分为二种：
其一，律师陪同签订合同。不论是2000版的上海市商品房预售合同还是2003版的上海市房地产买卖合同，虽然合同条款只有十几条，但涉及面广，专业性强，可谓内容涉猎博大精深，加上补充条款、附件，使得首次买房的消费者如雾里看花，不知深浅。尤其强调的是，受上海卖方市场影响，不论是预售合同还是二手房买卖合同，开发商及中介公司在签订合同时都已将合同空白内容填好，初次买房的消费者签订合同的过程往往是“倾听解释”的过程，而不是一个“讨价还价”的过程，在售楼小姐及中介先生热情洋溢的介绍中，稀里胡涂签订合同再后悔的例子比比皆是。而聘请律师陪同签订合同则不然，律师会从专业角度及维护委托人的角度逐条审阅，对于隐含风险较大、经常出现纠纷的条款，如《上海市房地产转让合同》（二手房买卖合同）第四条、第九条、第十条进行认真分析，慎重签订，甚至在补充条款中将以上几条合同中可能出现的问题进行细致规范，防范风险于未然。应该说，合同是房地产交易的灵魂，整个房地产交易都是在围绕合同履行双方的权利义务，因此，签订一份安心放心的合同，对买卖双方尤为重要。目前，律师陪购签订合同的收费因律师所、因承办律师的不同而不同，一般而言，如果律师陪签订合同按次收费，一般律师费会在一千块到二千块之间，当然名律师费用则会更高。
其二，律师陪购或独购全程服务。是指律师接受当事人的委托独自购买商品房或全程陪伴当事人购房。以预售房陪购为例，律师全程陪购的服务项目一般包括：
（1）提供购房所需要的各项政策法规；
（2）提供购房所需专业房地产法律咨询；
（3）对房产商资信进行调查；
（4）对拟购物业是否存在抵押、查封等权利限制情况进行调查；
（5）陪同看房、审阅售楼资料；
（6）审查、修改、补充购房认购书；
（7）审查、修改、补充购房合同；
（8）代理购房者与房产商谈判、签订《商品房预售合同》；
（9）联系购房贷款银行及贷款发放事宜；
（10）购房款的支付与监管；
（11）陪同交房，检查房屋“商品房交付使用许可证”及“二书”；
（12）办理房地产权证的相关手续。
二手房的律师全程陪购流程，与预售房类似，但也有独特之处。
合同的签订固然相当重要，但保障双方当事人按合同约定履行以及最大限度减少购房其他环节风险也同样重要。在整个房地产交易流程中，有许多的环节容易出现纠纷和问题，比如，签订合同之前的“意向金”、“订金”的协议，这样的协议中间大有文章，购房人一不留神就会陷入其中，欲拨不能，房地产交易变成了不是“为买房而买房”，而是“为不使订金沉没而买房”。此外，二手房交易中购房贷款办理中可能涉及保险、公证、贷款审批、转贷或放贷等多个环节，每个环节对于购房人来说都较为陌生，但轻车熟路的中介公司往往可以左右购房人的行为，从中收取一些额外的费用或从中拿到一些折扣。再如，房地产交易的主体是否适格也是非常关键的问题，房地产本身是否存在权利瑕疵也是决定房地产交易是否最终顺利完成的重要因素，往往有些购房人在合同签订、支付房款后发现签订合同人主体没有资格签订合同或代理权限有瑕疵而陷入被动局面。因此，如果请律师全程陪购，购房人一般大可放心，购房风险相对而言可以大大增加。因为律师全程陪购周期长，占用律师时间多，律师工作量大，因此，收费相对比签订合同要高，一般律师陪购的起价在二千到五千元左右，若按所购房产标的额收费的比例一般在1%到3%之间。比如，买一套30万到50万的房子，全程律师陪购的价格在3000元到5000元之间。而买一套100万左右的房子，陪购价格在一万到二万之间。
二、律师陪购的作用
客观地讲，买房请律师对于保障购房者权利还是大有裨益的，和购买保险类似，同样起“花小钱，保大险”的作用，当然，目前律师陪购服务市场也存在一定的问题，主要包括以下几点：
其一，上海楼市过热，律师作用难以发挥。不论是预售房还是二手房市场，目前市场供求关系不平衡，开发商不愁卖不出去房子，对于“挑毛病”的律师，往往冷眼以对，二手房的中介对于谈判时“啰里啰嗦”的律师往往也没有好脸色。律师陪同签约有时需要声明自己“是购房者的好朋友，买过房子，懂点儿知识”来减少卖方和中介的敌意。在合同内容签订上，往往是卖方制订好的格式合同，如果律师提出修改，售楼人员往往会说自己没有权利决定，需要董事会研究之类的言辞。这样，律师明明知道合同条款不平等，但出售人不改，委托人要买，律师也只能苦笑一声，仰天长叹了。
其二，陪购律师专业知识及实务经验不足，委托人权益难以保障。目前法律服务市场分工日益细密，专业房地产律师人数不多。大量的非房地产专业律师承揽了相当多的陪购业务。但由于房地产交易中涉及的专业性及实务性很强，许多律师对于专业知识缺乏，实践经验不够丰富，甚至还没有中介公司人员或售楼小姐熟悉流程，谈判签约只能纸上谈兵，一知半解。这样，不但容易引发售楼人员及中介公司职员耻笑，而且极易使谈判陷入尴尬境地。当事人对于律师的作用也只能苦笑一声“花钱买麻烦”。因此，房产陪购律师的业务素质急需提高，建议上海律协专门组织相关律师的培训，以此加强和巩固房产交易中律师的作用以及维护律师的良好形象。
三、律师陪购成为行政强制性规定的可能性不大。
目前，有些媒体报道称，律师陪购将成为下一步政府相关房地产管理部门对于购房者的要求。我们认为，这一理想化的模式成为现实的可能性不大。首先，房地产交易双方主体平等，交易过程任何第三方不能强加交易主体权利义务。购房者有权利选择律师陪购，同样更有权利独自完成房产交易，任何强制性的陪购规定都是违反“契约自由”基本法律精神的。
作为律师，我们愿意看到越来越多的购房者聘请律师购房，但达到这一目的关键在于律师自身苦炼内功，让购房人认识到律师的巨大作用，而不能靠行政强制性规定来体现律师的价值。
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