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-----本文作者：上海沪家律师事务所 贾明军律师
近期，因为国家宏观政策的调整，导致国家及上海房地产政策变动频繁。今年九月十14日，国家税务总局又发布了《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》以下简称144号文。114号文的出台，主要在于去年、今年新政出台后，房地产交易市场上的避税行为。比如，114号文出台之前，通过“假赠与”方式进行房地产买卖交易，可以避掉个人所得税和营业税。因此，房地产交易市场“赠与”合同大量出现。而114号文出台后，虽然扼制了这种避税的恶意行为，但同时，也相当于对很多正常的赠与行为开征了税收。并且，由于114号文件条文描述不够详细，可能还会导致一些交税上的争议。这个文件虽然很多人没有阅读，但实际上对每一个人都有影响，上海沪家律师事务所的专业律师就带您来分析一下。
一、 继承、遗嘱、无偿赠与不动产，免营业税。
既然是赠与行为，自然不符合征收营业税的条件，即使税务机关认为交易行为涉嫌“假赠与、真买卖”，税务机关也不能根据自己的判断和推测征收营业税，相关当事人只要填写《个人无偿赠与不动产登记表》等规定格式表格即可。这里提示，不管是办理继承、还是遗嘱、还是因婚姻关系变动引起房产归属变化、还是其他无偿赠与，相关的法律文件必须经过公证，才能到房地产交易中心办理相关的手续。
二、 契税征收，是否具有开征“不动产遗产税”之嫌疑？
根据114条的规定，以后无偿受赠不动产的，需要全额征收契约，目前税率为3%。而国家税务总局此前的规定是，对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在继承土地、房屋权属时，不征收契税；对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，则属于赠与行为，应征收契税。 因此，从114号文件的规定看，今后不论是否法定继承人，其受赠的房产都要征收契税。目前，房屋赠与按该房屋市场价的3%征收契税。以一套现值100万元的房子为例，过去子女继承免征契税，今后就得交纳3万元契税。因此，不免使人滋生我国已开征“遗产税”之嫌，只是，这个“遗产税”，范围仅限不动产。
三、 受赠者再转让房产交税高、“不合算”。
根据114条的规定，受赠者若以后再将受赠的房屋转让，需要再交5.%的营业税，和20%的所得税。
对于计征营业税的时间，114号文分了二种方式：
其一，对于继承、遗嘱、离婚、赡养、直系亲属赠与方式取得的住房，时间从赠与人取得房产时间起计算；
其二，对于其他无偿受赠方式取得的住房，从受赠行为后新产证（完契税凭证）上注明的时间为准。
以上二个时间不同，后果可能截然不同。因为如果计征时间超过五年，是免营业税的。不足五年，需要缴纳5.5%的营业税。以一套100万的房子为例，营业税要缴5万5千元！
最厉害的不是营业税，而是个人所得税！根据114号文，受赠人取得不动产后再转让，缴个人所得税的计算基数，是财产转让收入减去受赠、转让住房过程中缴纳的税金及其它合理费用后的余额。
根据国家税务总局2006号108号文件，正常交易的卖房应交纳的个人所得税计算公式为：
应纳个人所得税税额＝应纳税所得额×20%(应纳税所得额＝房产转让收入额-房产原值-合理费用)。
其中：合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。关于住房装修费用，108号文件明确规定，已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除；支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
而114号文件中，因受赠人取得房产系无偿，因此，不存在原值对价，因此，要扣减的金额只一些税费。并且，114号文件中，对于可以扣除的“合理费用”的具体含义尚未确定，实施起来难免争议。
如果张三的父亲临死时留给唯一的继承人张四一套价值100万的房子，张三再卖掉，或扣去3%约三万余元的合理费用后，计税基数将达90余万元，并且，不能按一般正常交易选择可以选择按1-2%的房价征税（如上海浦东的政策），只能按20%计征，要收到18万之多，再加上原来交的3万多的契税，张三因继承综合交税至少要整个房产价值的20%！不可谓变化不大！
可见，对于每一个中国人来说，以后考虑避税的事，是很现实的实际的，“遗产税”没有开征的日子实际已成为历史。因此，认真学习相关税法合理避税，或向专业律师请教，是不得不面对的事！
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