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| 国税局（2006）108号和144号税收文件对二手房转让的影响 |
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| 日期：2006-10-27 新闻来源：本站 作者：:徐洁 编辑： 新闻阅读次数： |
不动产转让税收制度的设计和“惩罚”制约
本文作者:上海沪家律师事务所 徐洁律师
国家税务总局在今年的7月和9月分别下发了（2006）108号和144号通知。前者，对于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题作了明确规定，并在8月1日执行；后者，明确规定对个人无偿赠与不动产的受赠人全额征收契税、印花税，以及再转让受赠不动产时的个人所得税、营业税计税办法，甚至开辟了遗产继承不动产需征收“遗产税”的先例。该两套文件，完善了住房转让中应缴的税收项目及具体计税方式，通过税收监督和制约，使个人可以对不同转让方式或不同类型房产的转让所需的税收成本有全面认识，从而做出符合自己意向的买卖决策。这将在一定程度上影响二手房市场交易。144号文更在一定程度上杜绝了买卖双方通过假赠予而获利，逃避税收的途径。
108号文对转让不动产个人所得税制度的细化，也在某程度实现税收减负
首先，国税局在2006年在7月发布108号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（简称108号文）。该文是对不动产转让过程中的应缴个人所得税制度的完善。我国在1994年实施的《中华人民共和国个人所得税法》明确规定，对“财产转让所得”项目征收个人所得税，并且税率为20%。1999年，财政部、国家税务总局、建设部联合下发了（财税字[1999]278号），就个人转让房屋所得征收个人所得税的一些特殊情况规定了优惠政策，一定程度上鼓励房产买卖。但随着房地产市场发展，房价攀升过高，房产转让交易活跃。买卖双方为少缴或逃避所得税，采取了瞒报、少报交易额，假赠与、真买卖等方式。故国税局颁布108号通知，完善和精细了房地产转让个调税制度，有利于税收操作和计算，避免税收漏洞，又某种程度上的减轻买卖双方的税负。
108号文如何在完善制度同时减轻买卖双方的税负呢？该文在计算转让不动产收入时，区分不同类别房屋，将房屋区分为商品房、自建住房、已购公有住房、经济适用房、城镇拆迁安置住房，不同类别房屋有明确的原值确定方式，同时个人转让房产收入计算个人所得税应纳税所得额时，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金、按揭购房贷款利息和装修费用等，使得税收计算更合理，更具有操作性，从另一方面减轻了纳税人税负。
举个例子，转让经济适用房和转让商品房，在个人所得税计税时就有不同的计算方式和结果：
经济适用房的原值=原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
商品房的原值=购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
如果上述两套房产都支付装修费用且费用发票经税务机关审核通过的，那么装修费用作为合理费用在规定比例内扣除，经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房最高扣除限额为房屋原值的10%。
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%
应纳税所得额=房产转让收入额-房产原值-合理费用
由此可见，不同房屋有不同的原值和合理费用的计算和认定方式，必然得出不同的应纳所得额，应缴税额也必然不同。
108号文加强了房地产转让价格审核的力度，交易双方少报、瞞报交易价格，交易价格不合理的，税务机关改用核定征收方式要求补缴个人所得税。
108号文针对房地产市场中买卖双方少报、瞒报交易额的情形，明确规定：如果申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，根据纳税人出售住房所处区域、地理位置、平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%幅度内确定。 由此可见，买卖双方希望在交易价格上做文章，或者采取不正规、不合法的交易方式，不但不能少缴、甚至需多缴税款。
108号文维持原有税收优惠政策不变。
108号文仍保证落实住房转让个人所得税的某些优惠政策，譬如对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除等等。
国税局144号文：对假赠与真逃税的“严厉经济制裁”
144号文对个人无偿赠与不动产征收契税、印花税以及将受赠房产对外销售征收个人所得税和营业税，加强个人无偿赠与不动产的税收管理。也杜绝了假赠与和偷逃税款的行为。
由于营业税新政出台后产生了积极的调控效果，使得房地产市场上二手房的投机性买卖减少，但与此同时却出现大量无偿赠与房屋行为，其中部分买卖双方以假赠与形式掩盖买卖行为，以实现偷逃税的目的。
然而，144号文的实施制约了这种假赠与真逃税的行为，因为赠与行为不但要全额征收契税，尤其在将来再转让受赠与房产时，个人所得税的计付额非常高。个人所得税的计算方式应该为：
房屋再转让应缴个人所得税额=20%*转让房屋所得收入
转让房屋所得收入=转让收入—合理费用—房屋原值
但受赠房产是无偿获取的，不存在房屋值支出，所以受赠房产的转让房屋收入计算公式实际为：
受赠与房屋再转让个人应缴所得税额=20%*受赠与房屋再转让房屋所得收入
受赠与房屋再转让房屋所得收入=转让收入—合理费用
可见，受赠与房产再转让时，所得收入不扣除房屋原值，导致应缴个人所得税额的计数基数高。
所以，在144号文刚出台时，国税局就指出这是一部杜绝假赠与真逃税的文件，此文一出，假赠与房屋不但不能免交契税，在将来再转让中会面临严厉的“经济惩罚”。被“惩罚”的假赠与者却又有苦无处诉，应为这恰恰是根据真赠与行为所作的特别计税设计，实际却制约了违法逃税行为。尽管，赠与不动产行为区分为一般赠与和其他赠与行为，以体现在营业税方面减免的优惠制度。但毫无疑问，144号文在“对外转让赠与不动产个人所得税额的缴纳”、“继承不动产遗产缴税”、“营业税优惠”等方面做了全面的细化。
随着108号文和144号文的相继发布实施，对不动产转让的税收显然更加全面和详细。同时针对当前出现的普遍而典型的各类逃税、避税的行为作出相应的监督和严厉的惩罚规定。所以，买卖双方在购房过程中应该熟悉这些税收制度，了解房屋转让的税收成本、预算利益、以及不同转让方式可能承担的经济后果，避免不慎的交易方式引发的严重经济后果，甚至行政处罚。
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