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| 明明白白交钱，开开心心买房 |
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| 日期：2006-11-06 新闻来源：本站 作者：:王常栋 编辑： 新闻阅读次数： |
明明白白交钱，开开心心买房——律师指点：买房时需要交纳哪些税费
本文作者:上海沪家律师事务所 王常栋
买房时除需要交纳按“单价X总面积”计算出来到房屋总价外，买房者还需要交纳一系列的税、费，普通购房者很少有人能搞得清楚这些名目繁多的税、费，往往是开发商说要交什么，买房者就交什么。这其中国家规定的税收收费，问题倒是不大，因为有国家明确的规定在，开发商也不好打这一块的注意，不能借此谋取私利。但是，对于一些费用问题，开发商就有机可乘了，这一部分往往成为开发商乱收费的重灾区，开发商要么借此搞创收、搞员工福利，要么把应由自己承担的费用转嫁给购房者。因此购房者在购房前了解一下购房的相关税、费政策是很有好处的，本文就将购房者应交纳的税、费按照时间顺序一一阐述，把可能存在的陷阱展示出来，希望能对购房者有一定的帮助。
首先是权证综合费
这部分费用，不同的楼盘、开发商收取的数额是不同的，根据上海市的相关规定，这部分费用主要用于以下几个方面：
1、上网查询费30元；
2、合同登记费50元；
3、抵押登记费200元；
4、产证代办费300元；
5、抵押登记代办费300元。
除此之外，对于开发商要求交纳的其他费用，购房者要让开发商讲明用途，并索取发票。如果开发商不能说明钱的用途，也不能提供发票，那么购房者就可以向主管部门反映，并拒交这部分费用。
二、契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人（买方）征收的一种财产税。1997年10月1日颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定：契税的税率为3%—5%，但条例同时规定：契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。目前上海规定的契税的征收比率为：普通住宅按成交房价的1.5%收取；非普通住宅按成交房价的3%收取。
对于什么是普通住宅这一问题？上海市政府规定：内环线内单价在17500元/平方米以内、中环线内单价在10000元/平方米以内、外环线内单价在7000元/平方米以内，且小区容积率在1.0以上，房屋面积不超过140平方米的房屋，属于普通住宅。
这里有几个标准来衡量普通住宅：一是房价；二是房屋面积；三是容积率。对第一、二项标准很容易理解。至于第三项小区容积率，普通购房者可能就不是很清楚了。所谓的小区容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越低，建筑密度一般也就越低，发展商可用于回收资金的面积就越少，住户就越舒服。
按照上述三个标准衡定下来，如果属于普通住宅的，那么需要交纳的契税是成交房价的1.5%；不符合上述三标准任一的，就只能做为非普通住宅，需要交纳3%的契税。
但下列情况可以减免契税：
（一）、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（二）、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
（三）、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）、财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
三、印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这一税种征收面广、税负轻,是由纳税人自行购买并粘贴印花税票以完成纳税义务。
根据《印花税暂行条例》的规定：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。具体包括：1、立合同人，2、立账簿人，3、立据人，4、领受人。具体的征收对象有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。房屋买卖合同作为转移产权的一类合同，自然也应当交纳印花税。
现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率。比例税率有五档，即千分之1、千分之4、万分之5、万分之3和万分之０.5。目前房产买卖合同印花税征收比率为0.03%即万分之三。
四、应向房产部门交纳的其他费用
这部分费用包括：房产证工本费；房地产产证登记费；地籍图图纸费。目前按照上海的标准房产证工本费为110元；房地产产权登记费为80元；地籍图图纸为25元。
五、个人抵押商品住房保险费
目前，能做到一次性全额付清房款的毕竟还是少数，大部分购房者还是要向银行贷款、并且每月还贷的。个人抵押商品住房保险即时针对商品房抵押贷款而产生的险种。
此类保险的保险责任分为还贷保证保险责任和财产损失保险责任：
还贷保证保险责任是指被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行《个人住房抵押借款合同》约定的还贷责任的，由保险人事先约定的偿付比例承担被保险人出险当时《个人住房抵押借款合同》项下借款余额的全部或部分还贷责任。
财产损失保险责任是指：保险财产（指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋），被保险人购房后，装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产，不属于本保险范围。1、由于下列原因造成保险财产的直接损失，保险人负责赔偿：（1）火灾、爆炸；（2）暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷；（3）空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。2、发生保险事故时，被保险人为防止或者减少保险财产损失所支付合理的、必要的费用，由保险人承担。该项费用以借款额为限。
中国人民银行1998年出台的《个人住房贷款管理办法》第七章规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
现在，银行通常不会强制要求购买“个人抵押商品住房保险”，但是为了维护个人的利益，在发生意外情况时，不至于使自己受到更大的损失，律师还是建议购房者在购房时，购买此险种。它对减轻日后发生意外遭成的损失还是很有帮助的。
现在中国银行“个人抵押商品住房保险”计算标准为：
1、期限为5-9年的，保险费=购房总价×0.048%×贷款年限；
2、期限为10-19年的，保险费=购房总价×0.036%×贷款年限。
举个例子来讲，如果购房者所购房屋的总价为100万元，期限为15年，所应缴付的保险费=100万元×0.036%×15=5400元
而工商银行的计算标准为：保险费=贷款期限对应的每万元所适用的标准×贷款总额。以在工行贷款70万元、期限20年为例，应缴付保险费共计7441元。
实践操作过程中,保险费往往可以打折交纳,最高可以打六折.
六、入户费
购房者在交房入住时需要交纳最后一笔费用——入户费，只有交纳了这部分费用后，才能拿钥匙交房入住。
目前上海这部分费用的通常标准为：建筑垃圾费250元；分时电表费100元；有线电视费480元；维修基金费多层（1196元*0.02*建筑面积）；小高层（1196元*0.03*建筑面积）。另外购房者还需要交纳、返还面积差价，交房时实测面积与购房时暂测面积之差价，多贴少补（套内使用面积）。此外还需要预交三个月的物业管理费。
至此，购房者买房过程交纳的费用和税费基本上就全部完成了，购房者就可以拥有一套属于自己的房产。
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