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| 投资赚钱要清醒，产权酒店购买要慎重 |
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| 日期：2006-11-16 新闻来源：本站 作者：:沪家律师 编辑： 新闻阅读次数： |
作者：上海沪家律师事务所 贾明军 韩勇律师
上海本地楼市投资的低迷，使得很多投资客把目光描向了沪外，加之上海某些报纸的大篇幅广告以及免费班车，使得“产权酒店”投资这一现象在上海繁荣呈现。对于一般投资客而言，产权酒店几万元的首付以及每月几千元的银行还款好像容易接受，加之8%甚至更高投资回报率的宣传更让人心动！通过对2006年11月13日某上海知名房产报刊刊登的产权酒店置业投资的广告，我们上海沪家律师事务所房产部的律师对此进行了深入的调研，在此呈献给广大房产投资客以供参考。
产权酒店是针对消费者个人的一种新型投资方式，近日，有关各产权酒店的营销宣传不断见诸于报端。面对开发商产权获消费，消费变资产、低投资，高回报；免费入住，和国外多个国家的著名酒店住宿交流等诱人宣传，一些消费者不免动心，但是产权酒店真的是业主的“聚宝盆”吗？果然如开发商所说是低投资、高回报吗？在这里律师就投资者关心的问题作以解答。
所谓的“产权式酒店”，又叫经济型酒店。是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般不在酒店居住，而大多是用来投资，将客房委托给酒店经营获取投资回报，从经营利润中分红。有的还可获得酒店赠送的一定期限的免费居住权。
从以上描述可以看出，产权酒店是一种很好的投资方式，若是业主选择得当，酒店经营得法，这对投资者及酒店来说是一种很好的双赢模式。现实中确实也有这样的成功案例，比如由中信国安集团投资建造位于河北省香河的“第一城”。该项目于2003年开始销售，投资期限最低3年，最长8年，在投期限内，投资者每年可获得6％的现金回报和2.3％的消费代金卡，现金回报每半年一返。投资期满，投资者如不选择继续投资，即可以与当初购买时同等的价比同时转售给经营公司。由于经营管理得当，“第一城”自2003年销售以来，取得了不俗的销售业绩，并如约对业主兑现了两次返租。
但与这些成功案例相比，产权酒店更多的是引起了争议与诉讼。比如号称中国第一例因产权式酒店预售合同纠纷产生的“南海传说”案，和网上传的沸沸扬扬的北京延庆“金色假日酒店”案。在这两起案件中，购房者都是以数额不小的资金购得了产权酒店的资产，但都无一例外的应为经销商所承诺的高额回报得不到兑现而提起了诉讼，又都无一例外的因为之前与销售商所签订的合同上的明文规定而得不到法院的支持，不得不承担不利的法律后果。
综合产权酒店的案例，现时的产权式酒店投资模式所存在的缺陷主要是：
1.价格和投资回报率宣传偏高
据了解，目前国内的产权酒店的基准价是4000元/平方米，并且随着酒店的星级和楼层的高低而逐级递增。一间产权客房最终要价在20万-40万之间，就我国居民人均收入来说，这显然还是奢侈品，大部分人还不具备这样的购买投资能力。另外，销售商的宣传也成问题，投资回报率有点虚高。开发商所喊出的付出合理、回报丰厚的承诺不能完全兑现。据律师考察，部分产权酒店抛出了高达8％甚至以上的固定回报，称只要交齐首付款，用回报便足够交付银行按揭。但事实上能做到固定回报的产权酒店很少，因为产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店将来的经营状况。开发商承诺的8%甚至以上的投资回报率极有可能是水中月镜中花。尤其是酒店经营利润的计算大多是按80%或100%的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，经营效率就实现不了，一旦出现经营亏损，根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。
2.市场无序
有些产权酒店发展商盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复。后期管理公司经验不足、经营状况欠佳、加上部分发展商纯粹想变相圈钱集资，种种原因使得对消费者的种种承诺无法兑现。
在这种情况下，开发商就利用和业主所签合同中规定不明确指出各业主设置了一个又一个陷阱，比如承诺业主每年有几个月或几天可以入住，在业主提出要求时又说旅游旺季不可以；合同承诺可以订100多个国家的酒店，但没有义务将人送出国；合同承诺可以在旺季订房间，但没有义务必须订到，订到了房屋，业主才发现这个价钱高的那里还要用人预订，随到随住都可以了。
3.受限很多
国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。大多数产权酒店相对于业主来说都位于外地，距离较远的业主无法及时对自己的产权进行管理与监督，在出现问题之后维权的各种成本也太高。
4.缺乏规范
根据我们调查，产权酒店应该属于什么部门管理还是个问题。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了业主在和开发商发生纠纷时无法可依，无例可循，以至于起诉到了法院后纷纷败诉。
产权酒店虽然存在着如此种种的缺点，但其为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则。而且我国鼓励发展产权酒店，期望用产权酒店来拉动内需。有专家预测，在不远的将来，产权酒店有望成为继汽车、房地产后的第三个消费热点，前景非常光明。在这里，律师向有意投资产权酒店的业主提出几点建议，以供参考：
1.选择高资质，高资信的开发商
因为目前我国房地产业和酒店业都很不规范，产权酒店作为二者的结合物更是处于发展初期，相应的法律、法规很不明确，所以开发商的诚信就成为保障投资人居住权和投资收益的前提条件。
2.需要对项目进行严格的考察和评价
首先要分析目标酒店的地段价值。根据该地的酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，以及在建项目的规模，来预测整体客户入住情况。其次要分析该酒店的定位，根据该酒店的档次，配套设施、客房价格以及希望吸引的客源，来预测自己的投资是否合理，是否会有预期的回报。
3．明确房屋权属
现实情况中，很多“产权式酒店”的业主都没有房屋的产权。有两种原因：一种是由于开发商资信不够或项目本身有问题，致使产权证无法办理；另一种是由于在办理产权过户时，业主需要缴纳各种税费，这样一来，就降低了投资收益，所以，很多业主不愿办理产权。另外，由于投资“产权式酒店”，大都以一定的年限为基准，即短期持有。所以，有的业主也嫌麻烦，就不愿办理。
就产权证的办理问题，虽然国家没有明文规定必须办理，但律师建议，投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力，一定要有一个冷静的分析和独立的判断过程。在某些产权酒店的案例中，业主办下了房屋所有权证都未能保护自己的合法权利，比如上文所提的北京金色假日酒店案中，业主们都已取得了房屋所有权证，但是在开发商所拥有的土地使用权证上，金色假日酒店的全部房屋权属都归开发公司所有。还有的开发商故意欺骗购房者，虽然给业主办理了所有权证，但是房屋的性质却定性为住宅，开发商为此剩下了大量税费，业主却用买酒店房间的钱买了一间商品房，利益受到了巨大损害，同时业主如想转手该产权客房也存在性质不明的法律问题。因此，业主一定要及时、准确地办理自己的产权证，不给那些有心违法的开发商以可趁之机。
4．看担保机制是否健全
担保机制是否完善是投资者能否获得稳定收益的关键所在。所以，在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？担保公司的资金实力如何？另外，还应特别关注担保形式是什么？因为担保分为一般责任担保和连带责任担保。两种不同的担保方式所反应出的对投资人的利益保障也是不一样的。如果是一般责任担保，当债务人（开发商）无法向债权人（业主）偿还债务时，债权人需先向法院提起诉讼，胜诉之后，如果债务人仍不能偿还债务，可以向保证人即担保公司主张权利；如果是连带责任担保，那么，当债务人无法偿还债权人的债务时，债权人可以选择起诉，也可以选择直接向保证人主张权利。除此之外，还应注意担保的内容是什么？因为有的只保本金，有的只保收益，当然，也有收益和本金都保的。
以“第一城”为例，由“中信国安集团”以150亿的资金为其作担保，给人的感觉是相对较安全的，并且，其担保形式为“全程连带责任担保”，担保内容包括本金和收益。基于此，业界普遍认为，在同类产品中，“第一城”的担保机制应该算是比较健全的。
5.要对未来的管理方案进行理性的审视
首先要看有哪家酒店管理公司管理。有成功经验的管理公司能够最大限度地挖掘和发挥酒店资源，保证经营效益。在这个过程中间，有的经营方将自己分拆成3个公司实体(下文称A、B、C三方)，并对外宣称互无关系。业主在以资金， A方那里一次性租下客房及商铺的使用权，同时投资者必须再与B方签另一份租赁合同，投资者把刚从A方那里租来的房子转租给B方经营，在B方按年回报率向业主返还本金后，B方再将酒店转租给C方经营。这种行为在实质上就是 开发商自己设立第三方、第四方来迷惑投资者，并规避税收、租赁等方面的风险。 开发商设定的A、B、C任何一方向另一方担保都意味着开发商自己为自己做担保。业主要及时识别这种行为，避免自己权益受到损害。
6.明确业主对于经营管理的监督权利
最好能够成立由业主代表、开发商、管理公司组成的董事会，使经营决策可
以反映广大业主的意见；由业主组成的监事会来监督管理公司的经营行为，审计酒店财务状况，确保业主合法权益。
7.签订投资收益担保补充协议
为了保证开发商能够实现关于投资收益的承诺，业主应该同开发商签订担保补充协议。投资收益担保有两种方式，一是开发商担保。如果有该项目公司担保，风险依然较大，应为项目公司的大部分资产已卖给了业主，而且只承担有限责任，如果有母公司担保，则相对稳妥。二是保险公司担保。这是理想的担保方式，能够确保投资人的投资收益。但在实际操纵中，这些方式往往会被开发商以“本公司没有这样的担保来一口回绝”。
8.看是否有完善的退出机制
律师提醒，所投资的物业有没有完善的退出机制，对于投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。比如“第一城”以10万元为一个投资单位，最低投资期限为3年；北京“中欣戴斯酒店”以6万元为一个投资单位，投资期限为2年。以上两个项目如果投资期满，投资者可以等值转售给经营公司。所以，相对而言，还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目，不仅投资期限较长，10～20年不等，而且也没有很好的退出机制，对于这类项目，建议投资者投资时要提高警惕。
总之，包括分时度假在内的旅游房地产投资作为一种新兴的投资理财方式，非常有发展潜力。但是它也面临着行业没有龙头，也没有相关法规制约，投资风险大的不利因素。广大投资者在投资时一定要小心谨慎，搞清状况，勿被所谓的高额回报冲昏了头脑，懂得趋利避害，以求得自身合法权益的最大实现。
产权酒店投资并非一本万利，一劳永逸的投资项目，实践操作中法律纠纷不少，赚钱的不多，资金回报率不如宣传的多。因此，投资该项目要慎重再慎重！
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