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| [红]<房地产时报>发表我站文章:房屋赠与征税三大看点 |
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| 日期：2006-12-01 新闻来源：本站 作者：:沪家律师 编辑： 新闻阅读次数： |
本文作者:上海沪家律师事务所主任:贾明军律师
本文已刊登在2006年11月30日的<房地产时报>政策法规版头条
2006年9月14日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（以下简称144号文）。114号文出台，扼制了通过“假赠与”方式进行房地产买卖交易，逃避个人所得税和营业税恶意避税的行为，同时，也对许多日常的赠与行为开征了税收，影响着每个人。
一、 继承、遗嘱、无偿赠与不动产，可免营业税。既然是赠与行为，自然不符合征收营业税的条件。相关当事人只需填写《个人无偿赠与不动产登记表》等规定格式表格即可（提示：不管是办理继承、遗嘱、还是因婚姻关系变动引起房产归属变化、或其他无偿赠与，相关的法律文件必须经过公证，才能到房地产交易中心办理相关手续）。
二、 契税征收被认为是开征“不动产遗产税”的“试水”。国家税务总局此前规定，对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在继承土地、房屋权属时，不征收契税；对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，则属于赠与行为，应征收契税。 根据114号文规定，以后无偿受赠不动产的需要全额征收契税，目前税率为3%。因此，以后不论是否是法定继承人，受赠的房产都要征收契税。目前，房屋赠与按该房屋市场价的3%征收契税。以一套现值100万元的房子为例，过去子女继承免征契税，现在要交纳3万元契税。因此，被人认为我国已开征“遗产税”，只是这个“遗产税”范围仅限于不动产。
三、受赠者再转让房产税赋高。根据114号文规定，若受赠者将受赠的房屋再转让，需要再交5.5%的营业税和20%的所得税。
计征营业税的时间分两种情况。其一，对于继承、遗嘱、离婚、赡养、直系亲属赠与方式取得的住房，时间从赠与人取得房产时间起计算；其二，对于其他无偿受赠方式取得的住房，从受赠行为后新产证（交完契税凭证）上注明的时间为准。由于两个时间不同，结果截然不同。若计征时间超过五年，可免营业税。若不足五年，需缴纳5.5%的营业税。
根据国家税务总局2006号108号文件《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，正常交易的卖房应交纳的个人所得税计算公式为：应纳个人所得税税额＝应纳税所得额×20%。应纳税所得额＝房产转让收入额-房产原值-合理费用。 其中：合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
108号文件还规定，已购公有住房、经济适用房的装修费用，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)，不得再重复扣除装修费用。支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
又根据114号文件，计征受赠人个人所得税的税基是财产转让收入减去受赠、转让住房过程中缴纳的税金及其它合理费用后的余额。因受赠人取得房产系无偿，所以不存在原值对价，扣减的金额只是一些税费。因此，个税是最大的一部分支出。例：小张父亲临死时留给唯一的继承人其一套价值100万元的房子，小张如再卖掉，扣去3%、约三万余元的合理费用后，计税基数将达90余万元。按20%计征个税，税额达18万元之多，再加上3万多元的契税，小张继承该房屋综合交税至少要整个房产价值的20%。由于文件尚未确定可扣除“合理费用”的具体含义，因此具体实施中，还会存在争议。
综述，学习和懂得一点相关税法，或向专业人士请教，对于每个人来说，显得就有必要了。
（作者为上海沪家律师事务所主任律师）
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