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| “猪年购婚房”之沪家律师带您买一手房 |
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| 日期：2006-12-02 新闻来源：本站 作者：:沪家律师 编辑： 新闻阅读次数： |
作者:上海沪家律师事务所 韩勇律师
购买婚房是不少老百姓一辈子的大事，但房地产业的专业性及复杂性使不少购房者在购买新房时一筹莫展，无从下手。为使您对这一看似很远又近在身边的大事有一了解，沪家律师事务所的律师特地撰文就房地产开发商所开发的第一手商品房的购买流程、注意事项及房屋税费等诸问题作以介绍，以便您能在新的一年里，买到称心如意的婚房，成就幸福大事！
购房流程
第一步：做好准备工作
作为购房的第一步，您必须对所购房屋的价格、面积、位置、室内格局、户型、结构、朝向、楼层、设施、设计、质量、小区环境等问题做到心中有数。俗话说，不打无准备之仗。作为一生中最重要的决定，您一定要对上述问题考虑清楚，如果对其中的某一事项考虑不周，那么以后您后悔可就不是一天两天的了。
注意事项：购房者的弱势弱在心态上。购房者应当克服盲目、从众、攀比、侥倖和患得患失等心理，成熟而理性的心态才能造就成熟的市场。
第二步：考察项目
细节问题解决了，您就可以开始选择合适的房源和开发商了。上海的商品房买卖已实行网上签约购房，购房者可以去上海房地资源网（http://www.shfdz.gov.cn hhttp://www.fangdi.cn ），在网上查找您满意的地段和户型，还可以查看开发商的资质诚信。这为购房者省去了许多麻烦，购房者不用再担心开发商的资质和售房资格。
注意事项：虽然网上签约售房将开发商的行为置于政府的监督之下，但开发商仍然会以种种违规行为暗度陈仓——半夜售房、抬高报价、变相拒售、虚构成交信息等大量违规行为依然存在，政府和群众的监督也无法杜绝开发商的“留房惜售”和“假售炒房”行为。所以，购房者仍然需要提高警惕，小心谨慎，不要轻易相信开发商的话，一定要通过自己的实地考察来确定房子的实际情况。
另外，买房子时最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼。因此，在房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。
第三步：网上签约与网上认购
在购房者考察好房子，准备购买时，就要到专门的房地产交易网站上签约和认购了。网上认购，需要填写的三部曲为：一、房屋信息，包括楼号、房号、建筑结构、面积、户型、层高、阳台情况等；二、认购双方情况，即出卖人和买受人的各自信息；三、认购书信息填写，即房屋单价、总价、认购定金、签约日期等。
网上签约和网上认购一样需要填写三部曲：房屋信息、双方情况、合同信息填写。前面两个步骤和网上认购是一样的，合同信息填写则分为第一部分填写和第二部分上传两个步骤，因为合同第一部分所有楼盘都是一样的，只是填入信息不同，而第二部分则要先下载系统提供的合同第二部分模板，在此模板的基础上根据各楼盘的具体情况，填写出卖人和买受人协商的详细条款，经共同确认后将合同第二部分上传，然后系统生成完整的合同草稿，买受人仔细阅读合同草稿，经双方确认无误后，买受人自行设置查询密码，网上提交后系统自动生成合同编号。此时，网上签约全过程就大功告成了。
注意事项：房产买卖合同是最容易出现问题的环节，在签订合同的过程中出现了大量纠纷。因此，律师建议您在签约之前先下载《商品房预售合同》示范文本并仔细研究。因为购房者是在网上浏览合同范本，之后与开发商进行洽谈直至签订，大部分购房者对网上签约会很不习惯，而且网上签约时间也很短。实际上，由于缺乏专业知识、经验不足或时间有限等原因，购房者在签订《商品房预售合同》时可能并不一定完全理解某些条款的背后涵义，事后发现于己不利时又为时已晚，只能被迫默认。因此，购房者在决定与开发商签订合同之前，应先仔细研究示范文本中的具体条款，甚至请教专业人士，在弄清楚各项条款的真正意思后，再根据自己的签约要求与开发商进行谈判。虽然签订的是示范文本，但购房者可以通过补充协议把自己的特殊要求写进合同中去。
此外，在《商品房预售合同》中有几个条款需要购房者格外注意：
1、面积误差条款
合同中对于房屋面积一般约定：“甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋____％（包括____％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－____％（包括－____％），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。”
对此，购房者很少会去考虑暂测面积和实测面积究竟指的是“房屋建筑面积”还是“套内建筑面积”。由于前者包括了套内建筑面积和公摊面积两部分，在现实中，购房者验房时经常会遇到这样的问题：房屋建筑面积增大，且未超过约定的误差比例，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。这时，由于购房者没有对套内建筑面积的增减误差做出特别约定，只能按照房屋建筑面积来处理，故无法依据上述条款追究开发商的责任。为避免出现这种情形，购房者可以考虑在合同中特别约定套内建筑面积不得增、减多少，以及超出此范围该如何处理等内容。
2、土地期限条款
有些购房者在签订合同时，只注重房屋面积、总价等数字是否有误，常常忘记要求开发商在合同中明确土地使用期限。一般商品房的土地使用期限都是70年，但有些购房者签约之后才发现自己买的商品房项下的土地使用期限只有60年或50年，相比之下，这些购房者虽然支付了同样的价格，却白白失去了若干年的使用权。
3、贷款不成的风险
现实中，经常会有购房者因贷款不成、无力支付剩余房款而被开发商告上法庭。因此，购房者在签订合同时，应当仔细审查“付款条件和方式”中的内容。一般来说，开发商在合同中预先约定：贷款不成或不足的，购房者应当在规定的期限内自行补足剩余房款。对此，购房者应当对自己的贷款能力有充分估计，在没有充足把握的情况下，应极力要求开发商删除或变更上述内容，以免己方因贷款不成而承担违约责任。
4、规划变更的风险
有这样一个案例，售楼小姐对一位购房者描述说他所购买的房屋面前是一片空旷的绿地，但购房者去看房时才发现空地上已经耸起一座大型变电站，将自己的房屋视野和光线挡住。双方为此发生争议，购房者拒绝收房。但购房者提供的商品房预售合同附件“小区平面图”只是一张非常简陋的手工图纸，上面简单的画了几幢房屋的地理位置，其余均为空白，没有任何有关绿地、变电站、水泵房以及垃圾站等标注。购房者说，售楼小姐当初对他们说会有一个很小的垃圾箱，不会影响绿地环境，但双方毕竟没有就此落成书面文字，更何况，现在售楼小姐已不认可。显然，在此情形下，购房者要通过打官司退房或要求开发商承担赔偿责任都将存在很大的诉讼风险。
因此，律师建议各位购房者，签约时一定要注意审查小区规划图中有关变电站、垃圾房等建筑物的具体位置，在无法辩识的情况下，至少应该要求开发商在附件中明确约定自己所购买的房屋四周多少米之内不存在变电站等建筑物。
5、广告不实的风险
很多购房者都有这样的体会，当房屋真正交付、入住后，总感觉与当初开发商所宣传的小区风格、景观、设施有很大区别。比如，对有些人来说，之所以决定购买这个小区的商品房，就是因为里面有游泳池或网球场，还有些人是因为开发商承诺有免费班车，现在忽然被开发商统统改建或取消了。
对此，根据最高人民法院的有关解释，对于这些具有明确内容的广告，若开发商没有履行的，购房者是可以要求开发商承担违约责任并继续履行的，当然，客观上已无法履行的，购房者就只能要求开发商承担违约责任或赔偿损失。但是，很多购房者在诉至法院后才发现，判决结果有时让人很难接受，因为开发商获得的惩罚实在太轻。主要原因在于，法院在双方没有明确约定责任的情形下，有时也很难把握开发商究竟应该承担多少赔偿责任。因此，建议购房者在签订合同时应尽量明确开发商在出现上述情形时所应承担的违约金或赔偿金数额。
6、交房日期条款
因建设资金不足而延期交房是常有的事，开发商为逃避自己的责任，常常在交房上大做文章：一是只注明竣工日期，没有交付使用日期；二是交房日期极其含糊；三是既没有竣工日期，也没有交房日期。购房者在签订购房合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“×年×月×日”，同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。
7、装饰、设备标准条款
现在有不少房地产纠纷都是由于开发商违反承诺而引起的。购房者要争取把交楼标准详细写进合同，双方应在合同中用明确的条款来加以规范和界定交楼的标准，如赠送装修、家电、橱柜等的，应注明赠送的品牌和数量或加“不能低于样板房的标准”的字样，避免使用某些开发商在售楼广告中所用的高档、豪华、进口等词语。
8、产权登记条款
取得房产证是买家最关注的焦点。在签订合同时，建议买家勿接受发展商“若不能在规定时间内办理房产证，不退房，只支付××违约金”的类似约定；最好在合同中约定，如因开发商的原因造成购房者不能在双方约定的期限内取得房地产权属证书，购房者有权提出退房，开发商应在双方约定的期限内退还房款，并赔偿经济损失。
9、保修责任条款
购房者应在合同中注明“保修期限不能少于法律规定的期限”。
在购房合同中出现的问题千奇百怪，律师也只能基于自己的经验列明一些主要问题。您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师处；俄可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
第五步：付款方式
付款方式一般有一次性付款、分期付款、按揭贷款、公积金贷款等几种方式。这需要您根据自己的实际情况来决定。对此，沪家律师事务所贾明军律师有专门介绍房款支付方式的文章，请您参考《律师支招:房款支付技巧》（http://www.fangchanfa.cn/0bzdt/bzdt/20061119191927.htm），您在那里可以找到满意的答案。
第六步：验收房屋
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
注意事项：在验房时要注意验收门、窗、地板、顶棚、墙面、厨厕等，要检查门框缝隙、门插、门锁是否太大或太紧，是否有特别的声音；窗户缝隙大小及开关窗情况；地脚线接口有无松动；顶棚有无水渍裂痕；墙面有无隆起或凹陷的地方，墙身、墙角接位有无水渍、裂痕等。
即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关“验收与接管物业的事项”另外，律师还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书，其与合同具有同等法律效力。
第七步：物业管理
购房者要清楚物业管理公共性服务项目有几个方面：清洁卫生，楼宇内公共楼道的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁；绿化物的日常维护；专职人员每天24小时的巡逻值班；公共蓄水池维护；对配电设备、水泵房及公共水电设施的日常管理维修等。
注意事项：物业管理合同应具备的主要条款有：1．双方当事人的姓名或名称、住所；2．管理项目；3．管理内容； 4．管理费用；5．双方的权利和义务；6．合同期限； 7．违约责任； 8．其他事项。
第八步：产权过户
土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符合规定的，开发商应当在约定或法定的时间办理权属登记报产权机关备案，同时，购房人应当持有关资料，领取房产证。
注意事项：购房者在买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得房屋所有权证（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取竣工验收证书后的5个月内为购房者申办房地产证。
最后，律师在这里附上购房时所需交纳的各项税费，以供您购房时参考。
购买商品房应交纳的税费
契税 成交价×1.5%（普通住房）
交易手续费 5元/平方米（双方承担）
书证费 规定 10
验证费 0.2元/平方米
合同印花税 成交价×0.5‰
保险费 成交价×0.1%×年限
保险评估费 成交价×0.1%
抵押登记费 贷款金额×0.5%
公证费 规定 100
工本费 规定 50
权证印花税 每证五元
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