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| “猪年购婚房”之沪家律师带您买二手房 |
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| 日期：2006-12-02 新闻来源：沪家房产律师网 作者：:沪家律师 编辑： 新闻阅读次数： |
本文作者:上海沪家律师事务所 韩勇律师
二手房市场是房地产市场的重要组成部分。根据国内专家分析，一手商品房市场将很快让位于二手房市场，而这个变化已经在上海市场上得到了体现。下面，律将就二手房的购买流程、注意事项及购房税费向您作一介绍。新人购买二手房的好处，就要在于可以立即享受幸福新婚新房生活，不必久久在等新房交房。据沪家律师调查，新人购买婚房中，二手房约占其中六成以上的比例，当然，其中尚有新开盘的楼房一般价格较高、新人尚不能承受的原因。
第一步：着手准备
买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。
注意事项：二手房有它的特殊性：位置、价格、户型、面积、楼层、朝向等。买房人通过对这些特征的对比，优先考虑对自已更重要的，也就是自已更看中的方面。比如：一套离工作地点近的两居室和一套很远的三居室总价差不多，但近的朝向好户型一般，远的户型好，朝向好，交通却不方便，对消费者来说就要综合考虑一下，是交通重要还是面积大重要，最终的结果是选择自己认为更重要的一方面。
另外，由于二手房的特性，买到一套完美的二手房是一件很困难的事，且容易陷入购房误区。所以在选择二手房时，应将注意力放在最关键、最重要的几个方面。比如：看中了同一地区的两套房，一套面积、朝向、户型、装修都很好，只是楼层高一层；另一套房子面积、户型、装修、楼层都很合适，只是朝向差一点点。这两套房子要选择，一定要把注意力放在最关键的几个方面，因为十全十美的房子是没有的。
第二步：挑选房源
这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。
注意事项：目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。
首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。
在这里，律师建议您不要轻易相信中介，要多看并作理智的判断目标区域房屋的价格；购房时不要轻易缴纳购房意向金或者定金，要当面和房东谈，除非房屋价款及其他合同其他条款都达成一致意见后方可签订定金协议，或者直接签署买卖合同。如果律师认为对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。
第三步：实地看房
这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等。
注意事项：买二手房要多看几次房—别理会房东或中介的不耐烦，买新房子还要来回跑售楼处好几趟呢。初次看房可以考察布局，以后几次看房则要重点关注房屋质量。这里律师大致为购房者总结几个二手房的看房要点，即：不仅要看总价，还要看单价；不仅要看位置，还要看交通；不仅要看房龄，还要看质量；不仅要看房子，还要看物管；不仅要看社区，还要看周边；不仅要看眼前，还要看未来。
在这个环节中，购房者还要关注二手房的权属证明及相关文件。在二手房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。此外，还要审查房屋是否有权属限制的情形。即所交易的房屋是否被查封扣押、是否被设定抵押、是否涉及他人的购买权及是否有其他被限制交易的情形。
第四步：谈判签定买卖合同
确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
注意事项：一般购房者有很大可能要和房产中介打交道。在签订正式合同之前可能要签订看房确认书、意向金条款、居间合同等一系列协议，有可能会出现意向金转定金、中介骗取佣金、高额违约金等一系列法律问题。有关这一部分细节，沪家律师事务所贾明军、韩勇律师有关房产中介问题的介绍，请参考《律师带您预防中介风险》
（http://www.fangchanfa.cn/0lscz/yclw/20061120203041.htm）。
在正式签订购房合同时，购房者应该注意以下问题：
1.明确房屋的具体情况
对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的（如测绘的误差、某些赠送面积等），应在合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是双方重新测绘面积。
2. 明确房价具体包括哪些设施
在协议中注明，屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的?如房屋的装修、家具、煤气、维修基金等等是否包括在房价之内。注意要把口头的各种许诺，变成白纸黑字的书面约定。
3. 关于付款方式
付款是房屋买卖中最重要的步骤，因此付款方式的约定是很重要的。
通常，购买二手房时购房人都将首付款在签订买卖合同时直接交付给售房人。然而，从各大报纸、电台报道来看，二手房买卖中，一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜，最终的后果是导致购房人辛辛苦苦挣来的血汗钱，血本无归。当然最好的方法是尽量和售房人协商，在办理交易过户时将首付款全部支付给售房人，或者将首付款找个有实力的公司进行资金监管！但千万不要将首付款交由中介的业务员个人保管，在上海这类由于业务员卷款潜逃的事也屡见不鲜。关于房款的支付方式，请您参考《律师支招:房款支付技巧》（http://www.fangchanfa.cn/0bzdt/bzdt/20061119191927.htm）。
4. 交接时间
要约定好房屋过户日期及交房日期。在合同中应当注明房屋交验的时间、房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担（如屋内的水电煤等费用）。
5. 违约责任
要在合同中约定违约情形及违约后果。在合同中标明各方的权利义务，分别约定好逾期付款、逾期交房等的违约责任；哪些情形要处以违约金；哪些则可以解除合同。还要约定每项违约金的数额是多少或计算方法是什么？
6. 居间条款
房屋买卖如果是通过中介公司进行的，在合同中除了须标明中介公司的权利外，还应当标明中介公司承担的责任与义务。
7.要约定好售房者的户口迁出时间
这也是二手房买卖比新房麻烦的地方。买房者即使住上了新房，各项设备设施运行良好，如果没有完成房屋户口手续的更换交易仍没结束。在现实中就经常发生售房者收款后拒不迁出户口导致购房者无法迁入户口的情形。购房者可以和售房者约定保留一部分房款，待完成户口迁移后再行交付。
第五步：办理贷款
目前二手房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
注意事项：通常作为工薪阶层的购房者在购房时都会倾其所有作为购房首付款，不足部分再向银行贷款，往往由于某些原因导致贷款办不下来而承担违约责任！如果我们在签买卖合同时约定“若贷款办不下来，无条件解除买卖合同，退回购房定金及首付款”，这样我们就可以避免因贷款办不下来而承担违约责任。
第六步：办理产权过户
原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。
注意事项：再次提醒购房者一定要把第三步中律师所列的有关房屋产权、面积的事项逐一搞清楚，这是房屋产权过户的关键所在。
其次，建议买房者要亲自到交易场所办理转让手续。有些购房者一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。如果购房者确实有时脱不开身，可以委托律师办理，切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。
第七步：验房入住
一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。
注意事项：购房者要做到以下事项：1.结清水费、电费、燃气费、电话费、宽带上网费等一切账单；2. 办理燃气设施过户；3.办理电话、宽带、有线电视等的过户；4.结算维修基金；5.迁移户口；6.房屋有租约的要中止租约。
做到这些，基本上大功告成，购房者可以松口气了。
购买二手房所需交纳税费
1、 契税：成交价*1.5-3%；
备注:若所购房住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。若有任一条件不符合，则乘以3%.
2、 交易手续费: 成交价*0.00025；
3、 合同印花税: 成交价*0.0005 ；
4、 抵押登记费:200；
5、 权证费:100；
6、 图纸费: 25；
7、 杂费: 5；
8、 中介费: 成交价*1% 。
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